Calcolo TAEG Mutuo Excel - Modello Gratis

1. Apra il foglio Istruzioni e verifichi la distinzione tra TAN e TAEG e i costi considerati dalla stima.
2. Nel foglio Confronto Mutui inserisca ogni offerta in una riga libera tra la 12 e la 111, compilando istituto, importo, valore dell'immobile, durata e TAN.
3. Indichi le spese di istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, polizza obbligatoria, altri costi annui e commissione di incasso rata.
4. Inserisca nella colonna Rata sostenibile il massimo esborso mensile che Lei intende accettare. Le colonne calcolate restituiscono rata, interessi, costi accessori, TAEG stimato ed esito.
5. Nel foglio Ammortamento selezioni l'ID dell'offerta e inserisca la data della prima rata. I dati dell'offerta vengono richiamati automaticamente.
6. Controlli il piano rata per rata: debito iniziale, quota interessi, quota capitale, costi assicurativi, altri costi, esborso totale e debito residuo.
7. Consulti la Dashboard per confrontare TAEG, rate, istituti e andamento del debito residuo; prima della scelta verifichi il documento SECCI della banca.

Il confronto del TAEG diventa utile quando la famiglia riceve due o più preventivi per acquistare la prima casa, rifinanziare un finanziamento o comprare una seconda casa. Il TAN mostra soltanto il tasso nominale; il TAEG considera il costo complessivo annuo del credito secondo le informazioni rese dalla banca.

Nel foglio Confronto Mutui, l'immagine 1 mostra una tabella larga con 27 colonne: dalle informazioni sull'offerta fino a rata, interessi, costi accessori, TAEG stimato ed esito della sostenibilità. Un proprietario può inserire, per esempio, un immobile da 280.000 € e un mutuo da 190.000 €: l'LTV calcolato è 67,86%.

Il momento giusto per compilare il foglio

La compilazione conviene prima di firmare la proposta d'acquisto o il compromesso, quando il mutuatario sta valutando istruttoria, perizia e condizioni economiche. È utile anche durante una surroga o un rifinanziamento, perché una rata più bassa non significa necessariamente un costo totale minore.

Il modello contiene già un esempio popolato con una simulazione del 10/01/2026, ma le righe 13-111 sono predisposte per altre offerte. Se Lei confronta un mutuo da 150.000 € in 25 anni, può inserire più TAN e costi senza alterare le formule delle colonne di risultato.

Che cosa legge nella Dashboard

L'immagine 3 mostra gli indicatori di importo medio finanziato, rata media, TAEG minimo e massimo, istituto più conveniente e incidenza della rata sulla soglia sostenibile. I grafici confrontano TAEG e rata tra le offerte e mostrano il debito residuo a 5, 10 e 15 anni.

Il TAN è il tasso annuo nominale applicato al capitale; il TAEG aggiunge gli oneri inclusi nel credito. Nel modello, il TAN alimenta la rata tramite PMT, mentre il TAEG stimato usa rata, spese iniziali, costi annui e commissioni di incasso attraverso il rendimento periodico annualizzato.

Il foglio considera istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, polizza obbligatoria, altre spese annue e commissione per rata. Non deve però essere scambiato per il TAEG contrattuale: l'immagine 4, nel foglio Istruzioni, precisa che vanno verificati anche costi notarili, APE, polizze facoltative, arrotondamenti e condizioni di erogazione nel documento SECCI.

Imposta sostitutiva e detrazione

Per un mutuo destinato all'acquisto della prima casa l'imposta sostitutiva è normalmente lo 0,25% dell'importo finanziato; per altre finalità può applicarsi il 2%. Su 150.000 €, il primo importo è 375 €, mentre il secondo sarebbe 3.000 €: la differenza va inserita nella colonna dedicata, se prevista dal preventivo.

Gli interessi passivi del mutuo per l'abitazione principale possono dare diritto a una detrazione IRPEF del 19% su un massimo di 4.000 € annui, quindi fino a 760 € in condizioni idonee. Questa detrazione fiscale non è automaticamente un elemento del TAEG e non va sottratta dalla rata calcolata.

Un esempio numerico

Su 150.000 € in 25 anni al TAN fisso del 3,2%, la rata mensile è circa 727 € e gli interessi complessivi superano 68.000 €. Aggiungendo 2.000 € di spese iniziali e 300 € annui di costi, il TAEG stimato sarà superiore al TAN: per confrontare le offerte è più corretto usare il costo complessivo, non soltanto la percentuale pubblicizzata.

L'errore più costoso è confrontare offerte con costi inseriti in modo non omogeneo. Se una banca indica 1.200 € di istruttoria e 350 € di perizia ma Lei lascia vuote quelle celle, il TAEG stimato risulta artificialmente più basso; su un mutuo lungo la differenza può valere centinaia di euro.

Costi mancanti e periodicità reale

Il modello lavora con rata mensile: la colonna Periodicità rate ammette infatti il valore Mensile. Se il preventivo applica spese trimestrali o una commissione diversa, trasformi il costo in un equivalente mensile o annuo prima di inserirlo, documentando il calcolo nelle Note. Una commissione di 2,50 € per rata pesa 750 € in 25 anni, prima di eventuali variazioni.

Attenzione anche alla polizza: una polizza obbligatoria da 210 € annui vale 5.250 € su 25 anni se resta invariata. Inserirla come spesa una tantum riduce il costo stimato e può far scegliere l'offerta sbagliata.

Rata sostenibile e risultato fuorviante

L'esito è Sostenibile soltanto quando la rata mensile è uguale o inferiore al limite inserito nella colonna Rata sostenibile. Con una rata di 727 € e una soglia di 800 €, il risultato è Sostenibile; con una soglia di 700 € compare Da verificare. Il controllo non sostituisce la valutazione del reddito, degli altri debiti e delle spese familiari.

Un altro problema frequente è selezionare un ID errato nel foglio Ammortamento. Il richiamo tramite VLOOKUP può essere corretto, ma il piano rappresenterà un'altra offerta: controlli istituto, importo, TAN e durata prima di leggere il debito residuo.

Il modo più semplice è aggiornare il file ogni volta che riceve un preventivo scritto, non quando deve già decidere. Registri subito data simulazione, istituto e ID, poi completi i costi usando sempre la stessa unità: euro una tantum per istruttoria e perizia, euro annui per polizze e altri costi, euro per rata per la commissione.

Una procedura mensile e annuale

• Conservi il preventivo bancario e il file con la stessa data, per esempio 10/01/2026.
• Duplichi una copia del modello prima di sostituire le offerte, così mantiene lo storico dei confronti.
• Verifichi nella Dashboard TAEG minimo, rata media e incidenza sulla soglia sostenibile.
• Selezioni nell'Ammortamento l'offerta finalista e controlli debito residuo dopo 60, 120 e 180 rate.

L'immagine 2 mostra il piano dell'offerta selezionata: la prima rata parte dalla data inserita in B9 e le colonne seguono capitale, interessi e costi fino a 360 mesi. Per un mutuo di 25 anni, quindi, vengono utilizzate 300 rate; le righe successive restano vuote.

Quando serve uno strumento diverso

Il foglio è adatto a un confronto tra preventivi e a una decisione documentata. Se Lei gestisce decine di pratiche, deve importare automaticamente i dati bancari, conservare versioni autorizzate o simulare rinegoziazioni con frequenza, un gestionale o un modello finanziario strutturato riduce il rischio di sovrascrittura.

La mia scelta pratica è usare Excel fino a quando il problema è confrontare poche offerte con dati verificabili. Prima della firma, confronti sempre il risultato con il SECCI e con il piano ufficiale: il file è uno strumento di controllo, non il documento contrattuale.