Prestito ristrutturazione Excel – Modello Gratis (2026)
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Mutui & Finanziamenti
Ammortamento mutuo variabile Excel - Modello Gratis
Modello Excel per simulare rate, Euribor, spread, debito residuo e sostenibilità di un mutuo a tasso variabile.
01/10/2026
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Il modello Excel per l’ammortamento di un mutuo a tasso variabile calcola rata, interessi, quota capitale e debito residuo applicando l’Euribor 3 mesi più lo spread bancario. Contiene i fogli Parametri, Piano ammortamento, Dashboard e Istruzioni, con revisione trimestrale del tasso e fino a 240 rate visualizzabili.
Il file parte da un esempio compilato con 180.000 € finanziati, durata di 20 anni, spread dell’1,20% ed Euribor iniziale del 2,15%. Può sostituire i dati nelle celle gialle e inserire scenari Euribor diversi per valutare come cambia la rata.
Il piano utilizza l’ammortamento francese: la rata viene ricalcolata quando cambia il tasso, mentre la quota interessi e la quota capitale sono esposte separatamente. La Dashboard confronta inoltre la rata corrente con la soglia massima sostenibile.
I vantaggi principali di questo modello Excel
- Calcola il TAN sommando Euribor 3 mesi e spread contrattuale.
- Simula revisioni del tasso ogni 1, 3, 6 o più mesi, secondo il periodo impostato.
- Ricalcola la rata con la funzione PMT dell’ammortamento francese.
- Mostra fino a 240 rate con data, debito iniziale, interessi, capitale e residuo.
- Evidenzia automaticamente la voce Allerta quando il TAN raggiunge la soglia impostata.
- Confronta la rata corrente con una rata massima sostenibile, per esempio 1.250 €.
- Riassume capitale rimborsato, interessi maturati e andamento delle rate nella Dashboard.
Guida passo passo
- Apra il foglio Parametri e modifichi esclusivamente le celle gialle della colonna Valore.
- Inserisca importo finanziato, data della prima rata, durata, rate annue e periodicità della revisione.
- Indichi spread, Euribor iniziale, soglia di allerta e rata massima sostenibile.
- Nelle righe predisposte degli scenari Euribor inserisca il periodo e il valore dell’indice, compreso tra 0 e 100%.
- Nel foglio Piano ammortamento controlli le colonne Euribor, TAN, rata, quota interessi, quota capitale e debito residuo.
- Aumenti il campo Rate da visualizzare nel foglio Parametri per estendere il calcolo fino a 240 rate.
- Consulti Dashboard per verificare rata corrente, numero di allerte, interessi cumulati ed esito di sostenibilità.
Funzioni incluse
Foglio Parametri con dati del mutuo, spread, Euribor, soglia di allerta e scenari modificabili.
Tabella del Piano ammortamento con 15 colonne, dalla rata al controllo dello stato finale.
Revisione trimestrale preimpostata dell’Euribor 3 mesi tramite periodo di revisione.
Formule VLOOKUP, IF, IFERROR e PMT per collegare scenari e rate.
Tre grafici nella Dashboard: andamento delle rate, composizione interessi/capitale e riepilogo cumulato.
Formattazione condizionale per segnalare gli importi o i tassi che richiedono attenzione.
Foglio Istruzioni con definizioni di TAN, TAEG, spread, Euribor e ammortamento francese.
Quando serve simulare un mutuo a tasso variabile
Il foglio è utile alla famiglia che sta valutando un finanziamento, al mutuatario che controlla la rata dopo una revisione e al piccolo investitore che misura il cash flow di un immobile. La necessità nasce soprattutto alla stipula, a ogni aggiornamento trimestrale dell’indice e quando la rata si avvicina al limite sostenibile.
Un esempio con i dati del modello
Il campione contiene 180.000 € su 20 anni, 12 rate annue, spread dell’1,20% ed Euribor iniziale del 2,15%. Il TAN iniziale è quindi 3,35%; con questi valori una rata francese teorica è circa 1.030 € al mese. Il valore effettivo nel file dipende dalle date e dagli scenari inseriti.
Se l’Euribor salisse al 3,50%, il TAN diventerebbe 4,70% e la rata ricalcolata aumenterebbe sensibilmente. Per questo, a mio avviso, un tasso variabile va scelto solo quando il bilancio familiare può assorbire almeno 200-300 € mensili di oscillazione.
Cosa mostra ogni immagine
Il foglio Parametri (immagine 1) raccoglie valori e scenari; il Piano ammortamento (immagine 2) mostra le 15 colonne operative. La Dashboard (immagine 3) sintetizza i risultati con tre grafici, mentre Istruzioni (immagine 4) spiega campi e terminologia.
Euribor, TAN e TAEG nel contratto di mutuo
Nel modello il tasso annuo è calcolato come Euribor più spread. Con Euribor al 2,15% e spread all’1,20%, il TAN è 3,35%; il tasso periodale diventa 3,35% diviso 12, perché il piano prevede rate mensili.
Revisione e ricalcolo della rata
La revisione preimpostata è trimestrale: il foglio assegna ogni rata al relativo periodo e recupera lo scenario con VLOOKUP. Quando il TAN cambia, la funzione PMT ricalcola la rata sul debito residuo e sulle rate ancora da pagare.
Il TAEG non è ricostruito dal file: comprende anche costi come istruttoria, perizia, assicurazioni e altre spese indicate dalla banca. Deve quindi essere verificato nel contratto e nel documento europeo consegnato dall’istituto.
La soglia interna di controllo
Il parametro di esempio è il 5%. Se il TAN raggiunge o supera questa soglia, nella colonna Alert tasso compare Allerta; non è una soglia prevista dalla legge, ma un controllo prudenziale modificabile. La rata massima sostenibile di 1.250 € viene confrontata con la rata corrente e produce l’esito Sostenibile o Da verificare.
Dove il piano variabile può dare risultati fuorvianti
Il primo errore è inserire uno scenario Euribor nella riga sbagliata. Il piano usa il periodo calcolato dalla rata e cerca il valore nella tabella del foglio Parametri: uno scenario mancante può lasciare il tasso vuoto e compromettere la lettura delle rate successive.
Rate e convenzioni bancarie
Un’altra fonte di differenza è confondere TAN e TAEG. Su 180.000 €, anche 0,50 punti percentuali in più possono significare diverse migliaia di euro di interessi lungo la durata; il modello simula il tasso, ma non le spese accessorie del finanziamento.
Attenzione anche alla periodicità: impostare 1 mese invece di 3 mesi cambia il momento in cui l’indice viene applicato. Con una rata di 1.180 € e una soglia di 1.250 €, restano soltanto 70 € di margine: una revisione sfavorevole può portare rapidamente all’esito Da verificare.
Il limite da conoscere
Il file è uno strumento di scenario, non una comunicazione bancaria. Non sostituisce il piano ufficiale dell’istituto, che può applicare arrotondamenti, date valuta, floor o regole contrattuali non presenti nel modello. La decisione più prudente è confrontare sempre il risultato con il prospetto della banca prima di contestare una rata.
Come usare il modello a ogni revisione trimestrale
Per rendere il foglio affidabile, colleghi l’aggiornamento a una data fissa: il giorno in cui riceve l’avviso della banca oppure il primo giorno del mese di revisione. Salvi una copia del file prima di modificare gli scenari, così può confrontare due ipotesi senza perdere il calcolo precedente.
Una routine pratica in tre controlli
- aggiorni soltanto le celle gialle di Parametri;
- verifichi che il TAN non superi la soglia del 5%;
- confronti la rata con il limite di 1.250 € nella Dashboard.
Inserire tre scenari, per esempio Euribor al 2,50%, 3,00% e 3,50%, permette di misurare l’effetto su una rata da circa 1.030 € senza rifare formule. Usi il foglio Istruzioni per mantenere coerenti termini come spread, TAN e TAEG.
Quando Excel non basta più
Per un solo mutuo e 240 rate il foglio è più pratico di un gestionale. Se Lei deve gestire decine di finanziamenti, documenti bancari, scadenze e versioni storiche, conviene passare a un sistema con importazione automatica dei dati e tracciamento delle modifiche.
Domande frequenti su questo modello