Imposta bollo Excel – Modello Gratis (2026)
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Fiscalità Immobiliare
Calcolo plusvalenza terreno edificabile Excel - Modello Gratis
Modello Excel per stimare plusvalenza, imposte e netto dalla vendita di terreni edificabili, con costi documentati e dashboard riepilogativa.
16/09/2026
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Il modello Excel per il calcolo della plusvalenza di un terreno edificabile stima la differenza tra corrispettivo netto di vendita e costo fiscale complessivo. Contiene campi per acquisto, imposte, notaio, provvigioni, urbanizzazione, rivalutazioni, aliquota fiscale, imposta stimata e netto finale.
Nel foglio Operazioni può registrare fino a 100 righe operative, con date, dati del venditore, superficie e documenti disponibili. Il foglio Dashboard riepiloga plusvalenze, imposte, netto dopo imposta e margini, mentre Istruzioni spiega quali costi inserire e come leggere i risultati.
I vantaggi principali di questo modello Excel
- Calcola il costo fiscale complessivo sommando prezzo di acquisto, imposte, spese notarili, costi documentati e rivalutazioni.
- Determina il corrispettivo netto sottraendo dal prezzo di vendita la provvigione dell'agenzia e gli altri costi di vendita.
- Stima la plusvalenza positiva applicando l'aliquota inserita nel foglio Operazioni, impostata nella tabella di esempio al 26%.
- Confronta in euro il risultato prima dell'imposta, l'imposta stimata e il netto dopo imposta.
- Registra fino a 100 operazioni nelle righe predisposte, distinguendo terreni, venditori, comuni e date.
- Conta i giorni di possesso e mostra l'esito come plusvalenza positiva, minusvalenza/perdita o pareggio.
- Offre una Dashboard con sette indicatori e tre grafici per confrontare rapidamente le operazioni.
Guida passo passo
- Apra il foglio Istruzioni e legga la nota fiscale: il risultato è una stima informativa e non sostituisce la verifica documentale.
- Nel foglio Operazioni inserisca nelle celle di input i dati del venditore, l'indirizzo, il Comune, la Provincia, la superficie e le date di acquisto e vendita.
- Compili gli importi da J a O: prezzo di acquisto, imposta, spese notarili, costi di acquisto, urbanizzazione o miglioria documentata e rivalutazione fiscalmente riconosciuta.
- Inserisca da Q a S il prezzo di vendita, la provvigione dell'agenzia e gli altri costi di vendita. Le colonne P e T calcolano automaticamente costo fiscale e corrispettivo netto.
- Controlli l'aliquota nella colonna V e, se necessario, modifichi il valore della tabella di riferimento nelle colonne AC:AE. Il modello propone il codice STIMA26 con aliquota 26%.
- Verifichi plusvalenza, imposta, netto, giorni di possesso ed esito nelle colonne U:Z; annoti in AA la disponibilità di rogito, fatture, ricevute e documenti di rivalutazione.
- Apra Dashboard per leggere i totali e i grafici. L'immagine 3 mostra il riepilogo; le immagini 1 e 2 mostrano rispettivamente Istruzioni e Operazioni.
Funzioni incluse
Foglio Istruzioni con finalità, nota fiscale, criteri per costi documentabili, rivalutazioni e legenda dei colori.
Foglio Operazioni con campi anagrafici, catastali descrittivi e finanziari da ID operazione a note e documenti.
Formule SUM per costo fiscale e costi di vendita, IF per gestire righe vuote ed esiti e VLOOKUP per recuperare l'aliquota dalla tabella STIMA26.
Calcolo automatico di plusvalenza, imposta stimata, netto dopo imposta e giorni di possesso.
Convalida numerica sugli importi, convalida percentuale sull'aliquota e controllo delle date di acquisto e vendita.
Dashboard con numero operazioni, plusvalenza totale e media, imposta stimata totale, netto complessivo, operazioni positive e margine medio.
Tre grafici collegati alle 100 righe predisposte: plusvalenza per ID, netto per venditore e confronto tra costi e ricavi.
Quando serve un foglio per la vendita del terreno edificabile
Il calcolo serve al proprietario che sta preparando un preliminare, al piccolo investitore che confronta il prezzo richiesto dall'acquirente e al notaio o professionista che deve ricostruire i valori dell'operazione. Per un terreno edificabile il punto non è soltanto la differenza tra acquisto e vendita: contano i costi fiscalmente riconoscibili e la documentazione che li dimostra.
Il caso del proprietario privato
Immagini un terreno acquistato a 180.000 €, con 7.200 € di imposta, 3.000 € di notaio, 4.500 € di altri costi e 15.000 € di urbanizzazione documentata. Il costo fiscale è 209.700 €. Se la vendita avviene a 300.000 €, con 8.700 € di provvigione e 2.200 € di altri costi, il corrispettivo netto è 289.100 € e la plusvalenza stimata è 79.400 €.
Questi valori corrispondono all'esempio nella riga TE-2026-001 del foglio Operazioni. L'immagine 2 evidenzia le colonne di input e quelle calcolate: P contiene il costo fiscale, T il corrispettivo netto, U la plusvalenza e X il netto dopo imposta.
Il controllo prima di vendere
Il locatore non è il soggetto tipico di questo modello: qui si analizza una cessione, non un reddito da affitto. Il proprietario deve invece riunire atto di acquisto, fatture, ricevute delle imposte, costi notarili e prove delle opere di urbanizzazione prima di stimare il margine.
Con tre operazioni da 79.400 €, 112.600 € e 30.750 €, la plusvalenza complessiva sarebbe 222.750 €. La Dashboard usa COUNTIF, SUM e AVERAGE per fornire questo tipo di lettura aggregata senza ricostruire i calcoli a mano.
Come funziona la tassazione della plusvalenza sul terreno
La vendita di un terreno edificabile può generare una plusvalenza imponibile anche se il terreno è posseduto da lungo tempo: per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria rileva la disciplina dell'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR. Non si applica quindi automaticamente la regola dei 5 anni prevista per molte cessioni di fabbricati.
Base di calcolo
La logica del modello è: plusvalenza = corrispettivo netto - costo fiscale complessivo. Il costo comprende prezzo di acquisto e oneri documentati fiscalmente riconoscibili; il corrispettivo netto è il prezzo di vendita meno provvigioni e altri costi di vendita. Nel caso da 300.000 € sopra indicato, 289.100 € meno 209.700 € produce 79.400 €.
Le rivalutazioni dei terreni possono essere riconosciute solo quando una norma applicabile e la relativa documentazione lo consentono. Nel modello la colonna O è separata proprio per non confondere una rivalutazione fiscalmente riconosciuta con una semplice stima personale.
L'aliquota nel file
Il foglio Operazioni propone nella tabella AC:AE il codice STIMA26 e un'aliquota del 26%. Il 26% è una stima di lavoro, non una validazione universale: il trattamento può cambiare in base al soggetto venditore, alla qualifica dell'operazione e al regime fiscale. Per questo la colonna V è modificabile e la formula VLOOKUP recupera il valore della tabella.
Per una plusvalenza di 79.400 €, il 26% equivale a 20.644 € e il netto dopo imposta sarebbe 68.756 €, prima di eventuali altri effetti fiscali. La scelta corretta è usare il foglio per preparare i dati, non per sostituire l'analisi dell'atto e dei documenti da parte del professionista incaricato.
Gli errori che alterano la plusvalenza del terreno
L'errore più costoso è inserire un costo senza poterlo provare. Una spesa di urbanizzazione da 15.000 € riduce la plusvalenza solo se è documentata e fiscalmente riconoscibile: se viene eliminata dal costo fiscale dell'esempio, la base passa da 79.400 € a 94.400 €. Al 26%, la differenza nell'imposta stimata è 3.900 €.
Costi inseriti nella colonna sbagliata
Confondere il prezzo di vendita con il corrispettivo netto gonfia il risultato. Su una vendita da 300.000 €, dimenticare 8.700 € di provvigione e 2.200 € di altri costi porta a indicare 90.300 € invece di 79.400 €: una differenza di 10.900 € sulla plusvalenza e di 2.834 € sull'imposta ipotizzata al 26%.
Un altro errore è sommare la rivalutazione senza verificare perizia, versamenti e riconoscimento fiscale. La colonna O accetta un importo, ma non certifica che quell'importo sia valido: il controllo deve partire dai documenti e dalla disciplina applicabile alla data della cessione.
Date e aliquota non verificati
Le colonne H e I calcolano i giorni di possesso con IFERROR, ma il numero dei giorni non decide da solo l'imponibilità del terreno edificabile. Usarlo come automatismo per escludere la tassazione è un errore concettuale.
Infine, lasciare il 26% senza controllare il venditore può produrre un netto fuorviante. Su 112.600 € di plusvalenza, il 26% vale 29.276 €; un'aliquota diversa cambia il risultato di migliaia di euro. La colonna AA deve contenere il riferimento ai documenti, non una nota generica come documento presente.
Come trasformare il calcolo in una verifica prima del rogito
Il modo più affidabile è collegare il modello a due appuntamenti fissi: quando riceve una proposta d'acquisto e quando il notaio prepara il rogito. In entrambi i momenti aggiorni una sola riga del foglio Operazioni, senza duplicare il terreno con identificativi diversi.
Una routine documentale semplice
- Crei una cartella per ogni ID, ad esempio TE-2026-001, con atto di acquisto, visura, ricevute, fatture e documenti di vendita.
- Inserisca gli importi solo dopo averli verificati: prezzo, imposta, notaio, urbanizzazione, provvigione e costi accessori.
- Scriva in AA quali documenti sono disponibili e quali sono ancora da acquisire.
- Controlli Dashboard dopo ogni modifica: se la plusvalenza totale cambia di 15.000 €, individui subito la riga responsabile.
Quando il foglio non basta più
Per una o dieci cessioni il limite di 100 righe predisposte è ampio. Se gestisce decine di società, terreni con contabilità separata o molte rivalutazioni, il foglio deve diventare solo il prospetto di controllo: conservi gli originali in un archivio strutturato e registri il riferimento del documento nella colonna AA.
Non modifichi le colonne calcolate P e T: la formula SUM deve restare integra. Prima di consegnare i dati al notaio, stampi o salvi una copia della riga completa con l'aliquota utilizzata, perché il 26% presente nella tabella STIMA26 è una stima modificabile e non un parere fiscale.
Domande frequenti su questo modello