Plusvalenza terreno Excel – Modello Gratis (2026)
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Fiscalità Immobiliare
Imposta bollo Excel - Modello Gratis
Modello Excel per calcolare l’imposta di bollo sui contratti di locazione e controllare esenzione, pagamenti e scadenze.
13/09/2026
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Il modello Excel per l’imposta di bollo sui contratti di locazione calcola le unità soggette a bollo in base a facciate, righe e copie, applicando il valore di 16,00 € per unità. Il file segnala anche l’esenzione collegata alla cedolare secca e consente di registrare pagamento, metodo e stato dell’adempimento.
Nel foglio Contratti e calcolo può inserire fino a 100 contratti nelle righe operative predisposte, con dati di locatore, conduttore, immobile, contratto e regime fiscale. Il foglio Riepilogo mostra totali, medie, contratti esenti e stati di pagamento; Parametri e istruzioni raccoglie soglie e valori utilizzati dalle formule.
L’immagine 1 mostra il foglio principale con le colonne di inserimento e calcolo; l’immagine 2 presenta il riepilogo con indicatori e grafici; l’immagine 3 contiene i parametri modificabili e le istruzioni operative.
I vantaggi principali di questo modello Excel
- Calcola automaticamente le unità di bollo usando il maggiore tra facciate divise per 4 e righe divise per 100.
- Applica il valore di 16,00 € per unità tramite il parametro presente nel foglio Parametri e istruzioni.
- Distingue l’imposta bollo teorica dall’imposta bollo dovuta, evitando di confondere il calcolo con l’esenzione.
- Imposta a zero il bollo dovuto quando il regime fiscale selezionato è cedolare secca.
- Permette di controllare fino a 100 righe operative con filtro automatico e blocco della prima riga.
- Raccoglie data pagamento, metodo di pagamento e stato, inclusi Pagato, In scadenza, Da verificare ed Esente.
- Riassume numero di contratti, importi e distribuzione dei regimi fiscali senza dover sommare manualmente le righe.
Guida passo passo
- Inserisca o aggiorni ogni contratto nel foglio Contratti e calcolo, partendo dall’ID contratto e dai dati di locatore, conduttore e immobile.
- Selezioni la tipologia tra 4+4, 3+2 canone concordato, Transitorio e Studenti universitari.
- Scelga il regime fiscale tra Ordinario e Cedolare secca. Il campo Esenzione cedolare secca viene compilato automaticamente.
- Indichi data stipula, decorrenza, scadenza, canone annuo, mensilità, numero facciate, righe complessive e copie soggette a bollo.
- Controlli le colonne calcolate: aliquota bollo per unità, unità di bollo, imposta teorica e imposta dovuta.
- Compili Data pagamento, Metodo pagamento e Note; le liste disponibili includono F24 ELIDE, PagoPA, Addebito bancario e Non dovuto.
- Verifichi il foglio Riepilogo e, se necessario, consulti Parametri e istruzioni prima di procedere con la registrazione o il pagamento.
Funzioni incluse
Colonne anagrafiche per ID contratto, locatore, codice fiscale o P.IVA, conduttore, indirizzo e Comune.
Selezione guidata per quattro tipologie contrattuali e due regimi fiscali tramite convalida dati.
Formula con VLOOKUP per recuperare il valore dell’imposta bollo dal foglio dei parametri.
Formula con ROUNDUP e MAX per confrontare soglia delle facciate e soglia delle righe.
Stato pagamento aggiornato in base a data di pagamento e data di scadenza, con risultato Esente per i contratti non dovuti.
Riepilogo con formule COUNTIF, SUM, AVERAGE e percentuale dei contratti esenti.
Tre grafici nel foglio Riepilogo: imposta dovuta per contratto, regimi fiscali e distribuzione degli stati di pagamento.
Quando serve calcolare il bollo del contratto di locazione
Il calcolo nasce normalmente alla firma o alla registrazione del contratto, quando il locatore deve preparare gli adempimenti fiscali e distinguere il bollo dall’imposta di registro. Il proprietario che affitta un bilocale, il locatore con più immobili e l’amministratore che supporta un proprietario possono usare una riga per ogni rapporto, invece di ricostruire gli importi da vecchie ricevute.
Il foglio Contratti e calcolo, visibile nell’immagine 1, parte dall’identificazione del contratto e arriva fino allo stato del pagamento. Le colonne N, O e P chiedono rispettivamente numero facciate, numero righe complessive e numero copie soggette a bollo: sono i tre dati necessari per applicare la logica prevista dal file.
Un esempio su un contratto ordinario
Per il campione CTR-2026-001 il contratto ha 6 facciate, 145 righe complessive e 2 copie soggette a bollo. Il modello calcola MAX(ROUNDUP(6/4,0),ROUNDUP(145/100,0)): risultano 2 unità per copia, quindi 4 unità complessive. Con 16,00 € per unità, l’imposta bollo teorica è 64,00 €.
Il proprietario che incassa 1.200,00 € al mese può così collegare il calcolo alla pratica di registrazione, mentre chi gestisce più contratti può filtrare le righe per Comune, regime o stato. Il riepilogo dell’immagine 2 conteggia i contratti con COUNTA e separa quelli in cedolare secca da quelli ordinari con COUNTIF.
Il momento giusto per aggiornare i dati
Conviene compilare la riga quando il contratto viene stipulato e aggiornarla dopo il pagamento. Per la registrazione del contratto, il modello RLI viene normalmente utilizzato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni; il file aiuta a preparare i dati, ma non invia la pratica.
Come si calcola l’imposta bollo e cosa cambia con la cedolare secca
Nel foglio Parametri e istruzioni, mostrato nell’immagine 3, il valore dell’imposta bollo contratto è impostato a 16,00 €. Sono inoltre indicate la soglia di 4 facciate per unità e quella di 100 righe per unità. Le formule del foglio principale recuperano il valore con VLOOKUP, quindi non deve riscrivere l’importo in ogni riga.
La formula non somma semplicemente le due soglie: calcola il maggiore tra i due risultati e poi lo moltiplica per le copie soggette a bollo. Con 3 facciate e 76 righe, il risultato è 1 unità per copia; con 9 facciate e 201 righe, sono 3 unità per copia perché 9/4 arrotondato per eccesso vale 3 e 201/100 vale 3.
Il regime fiscale modifica il risultato finale
Il file distingue l’imposta teorica dall’imposta dovuta. Se H contiene Cedolare secca, la formula della colonna T indica Sì e quella della colonna U porta l’importo dovuto a 0, mostrando Esente nello stato. La cedolare secca è normalmente pari al 21% sul canone libero e al 10% sul canone concordato, ma il modello usa il regime selezionato per gestire l’esenzione dal bollo, non per calcolare l’imposta sostitutiva.
Su 750,00 € mensili, pari a 9.000,00 € annui, la cedolare al 21% sarebbe 1.890,00 €; questo importo è distinto dai 16,00 € per unità di bollo. In regime ordinario, invece, il calcolo del file resta dovuto secondo le unità risultanti.
Bollo, registro e registrazione non sono la stessa cosa
L’imposta di bollo non va confusa con l’imposta di registro, che per una locazione abitativa ordinaria è generalmente il 2% del canone annuo, con regole specifiche per durata, agevolazioni e ripartizione. Per un canone annuo di 9.000,00 €, il 2% teorico è 180,00 €; il modello non calcola questo importo, ma riporta il parametro dell’aliquota ordinaria nel foglio istruzioni.
Gli errori che fanno sbagliare il bollo della locazione
L’errore più costoso non è confondere 4 facciate con 100 righe: è pagare un bollo quando il contratto è in cedolare secca oppure considerarlo esente senza avere selezionato correttamente il regime. Nel primo caso il proprietario immobilizza denaro inutilmente; nel secondo rischia di lasciare incompleto l’adempimento.
Copie e pagine inserite in modo incoerente
Se Lei indica 6 facciate ma lascia vuoto il numero di copie, la formula non produce un risultato completo. Se invece inserisce 2 copie per un contratto di 145 righe, il modello calcola 4 unità e 64,00 €: dimenticare una copia dimezzerebbe artificialmente l’importo a 32,00 €.
Un altro caso frequente riguarda allegati e versioni stampate. Aggiungere 30 righe può far superare una soglia, mentre modificare il numero di copie cambia direttamente il totale. Per questo le colonne N, O e P devono essere verificate sulla versione effettivamente presentata, non su una bozza.
Registrazione tardiva e scadenze non controllate
La registrazione del contratto deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula o dall’inizio della locazione, se anteriore. Un ritardo può comportare sanzioni, interessi e regolarizzazione; il costo non è quindi limitato ai 16,00 € per unità di bollo. Il modello non calcola sanzioni o ravvedimento operoso: la colonna Stato pagamento serve a evidenziare le posizioni da verificare.
Nel campione CTR-2026-001 la data di pagamento è 20/01/2026 e il metodo è F24 ELIDE. Se la data manca, la posizione può rimanere Da verificare; compilare un metodo senza una data non sostituisce la prova del pagamento.
Il controllo che evita contestazioni
Prima di chiudere la pratica, confronti importo teorico, importo dovuto e regime fiscale. Una riga ordinaria da 64,00 € non deve avere lo stesso esito di una riga in cedolare secca, anche se facciate e copie sono identiche.
Come trasformare il calcolo del bollo in una routine mensile
Il modo più semplice per non abbandonare il file è associarlo a una scadenza già presente nella Sua agenda: registrazione entro 30 giorni, pagamento, rinnovo o controllo periodico dei contratti. Per un piccolo portafoglio, bastano 10 minuti ogni venerdì per verificare le righe con Stato pagamento In scadenza o Da verificare.
Una procedura breve e ripetibile
- Inserisca il nuovo contratto lo stesso giorno in cui prepara il modello RLI.
- Controlli facciate, righe e copie prima della stampa definitiva.
- Compili la data di pagamento appena dispone della ricevuta.
- Esporti o archivi la ricevuta usando l’ID contratto, ad esempio CTR-2026-001.
- Apra Riepilogo a fine mese per confrontare totale teorico, totale dovuto e contratti da verificare.
Le celle calcolate non vanno sovrascritte: il file usa formule come IF, IFERROR, VLOOKUP, SUM e COUNTIF. Può invece aggiornare i dati di input nelle colonne anagrafiche, contrattuali, di pagamento e nelle note, mantenendo pulite le liste per tipologia, regime e metodo.
Quando il foglio non basta più
Con 5 immobili e 2 adempimenti al mese, una gestione Excel resta pratica. Se però supera 100 contratti, ha più utenti che modificano i dati o deve collegare documenti, notifiche e contabilità, serve un gestionale per locazioni con storico e permessi.
Il riepilogo consente anche una simulazione separata: con 480,00 € finanziati, TAN annuo 6,5% e durata di 12 mesi, la formula PMT calcola una rata stimata di circa 41,47 €. Questa funzione non riguarda il bollo, ma può aiutare a valutare il finanziamento di un portafoglio di adempimenti o spese.
Domande frequenti su questo modello