Anticipo mutuo prima casa Excel - Modello Gratis

1. Passo 1 — Apra il foglio Scenari e inserisca nelle celle modificabili l'ID, l'immobile, l'indirizzo e l'acquirente.
2. Passo 2 — Indichi il prezzo di acquisto, ad esempio 285.000 €, e l'anticipo percentuale, ad esempio 20%. Il modello calcola 57.000 € di anticipo.
3. Passo 3 — Compili le spese notarili, l'imposta di registro, la provvigione dell'agenzia e le altre spese previste.
4. Passo 4 — Inserisca durata, TAN annuo e reddito netto mensile. Le colonne calcolate restituiscono mutuo, liquidità, rata, LTV e rapporto rata/reddito.
5. Passo 5 — Apra la Dashboard e scelga l'ID nella cella B3. Gli indicatori e i grafici si aggiornano sullo scenario selezionato e sul riepilogo complessivo.
6. Passo 6 — Consulti il foglio Piano ammortamento per vedere date, rate, interessi, capitale e debito residuo. In M2 può modificare la data base della rata.
7. Passo 7 — Verifichi il risultato nel foglio Istruzioni: il criterio del file considera sostenibile un rapporto rata/reddito non superiore al 35%.

La simulazione è utile prima della proposta d'acquisto, quando Lei deve capire se i risparmi bastano non solo per l'anticipo, ma anche per tutte le spese del rogito. Il proprietario di una prima casa può usarla per confrontare due immobili; la famiglia che valuta un mutuo può verificare se la rata resta compatibile con il reddito mensile.

Nel foglio Scenari, immagine 1, ogni riga rappresenta un'ipotesi distinta. Le colonne visibili comprendono prezzo, anticipo percentuale, anticipo in euro, importo mutuo, spese notarili, imposta di registro, provvigione, altre spese, liquidità iniziale, durata, TAN, rata e reddito netto.

Un esempio con un trilocale

Per l'esempio SC-001 il prezzo è 285.000 € e l'anticipo è del 20%: il calcolo produce 57.000 €. Con 5.200 € di spese notarili, 5.700 € di imposta, 8.550 € di provvigione e 2.100 € di altre spese, la liquidità iniziale richiesta arriva a 78.550 €.

Il finanziamento residuo è 228.000 €. Con durata di 25 anni e TAN annuo del 3,10%, la rata calcolata dal modello è di circa 1.094 € al mese; su un reddito netto di 3.200 €, il rapporto è circa 34,2%, quindi l'esito risulta Sostenibile secondo la soglia interna del 35%.

Confrontare più ipotesi

Un anticipo del 15% riduce il capitale iniziale, ma aumenta mutuo, rata e LTV. La Dashboard, immagine 2, permette di selezionare uno scenario e confrontarlo con gli altri dati presenti fino alla riga 101; non sostituisce però la valutazione della banca.

Il foglio aiuta a costruire un budget, ma le agevolazioni prima casa non coincidono con un semplice calcolo percentuale. Se acquista da un privato, l'imposta di registro agevolata è normalmente il 2% sul valore catastale con requisiti prima casa, non necessariamente sul prezzo indicato nella simulazione. Per un acquisto soggetto a IVA, invece, il trattamento fiscale segue regole diverse.

La rendita catastale e il relativo calcolo devono quindi essere verificati prima di sostituire l'importo indicativo della colonna imposta di registro. Nel modello la formula presente è IF(E2="","",IFERROR(E2*2%,0)): applica il 2% al prezzo, come stima semplificata, e non determina l'imposta definitiva del rogito.

Mutuo, TAN e sostenibilità

La rata usa il TAN annuo diviso per 12 e il numero di rate pari ad anni moltiplicati per 12. Per 150.000 € in 25 anni al 3,20%, la funzione PMT restituisce una rata di circa 727 €; gli interessi complessivi superano 68.000 €, senza considerare spese accessorie.

Il TAEG, che include costi ulteriori, è il parametro più completo per confrontare offerte bancarie. Il modello usa il TAN inserito e non calcola il TAEG, quindi per decidere tra due preventivi preferisco sempre confrontare i rispettivi documenti informativi, non soltanto la rata.

Anticipo e garanzia bancaria

Un LTV dell'80% significa finanziare 160.000 € su un immobile da 200.000 €. La soglia del 35% nel rapporto rata/reddito è un criterio prudenziale del file, non una delibera bancaria né una soglia di legge: la banca valuta anche stabilità lavorativa, altri debiti, età e valore risultante dalla perizia.

L'errore più costoso è considerare l'anticipo come tutta la liquidità necessaria. Su un immobile da 285.000 €, il 20% vale 57.000 €, ma l'esempio del modello aggiunge 21.550 € di costi: ignorarli significa presentarsi al rogito con un buco di oltre 20.000 €.

Confondere anticipo e caparra

La caparra confirmatoria versata al preliminare può essere imputata al prezzo, ma deve essere coordinata con il finanziamento e con le scadenze dell'acquisto. Se Lei versa 15.000 € alla firma e la banca eroga il mutuo soltanto al rogito, quei 15.000 € devono essere già disponibili e non vanno conteggiati due volte.

Inserire un TAN non confrontabile

Usare il TAN di un'offerta e i costi di un'altra produce una rata apparentemente precisa ma poco utile. Una differenza di 0,50 punti percentuali su 228.000 € in 25 anni può incidere per decine di euro al mese e per migliaia di euro sull'intero rimborso.

Un altro errore è lasciare il reddito netto mensile a 0 o inserire un reddito lordo: il rapporto rata/reddito non sarebbe interpretabile. Il modello evita la divisione quando Q è vuota o uguale a zero e restituisce un esito soltanto quando gli input sono presenti.

Leggere male il risultato

Un esito Sostenibile indica soltanto che la rata è entro il 35% del reddito inserito. Non considera spese condominiali, TARI, assicurazioni, manutenzioni, altri finanziamenti o variazioni future del reddito; per questo considero prudente lasciare un margine, invece di puntare esattamente al 35%.

La simulazione funziona se Lei aggiorna gli scenari ogni volta che riceve un preventivo reale. Il metodo più pratico è creare una riga per ogni immobile e mantenere invariati i criteri di confronto: stesso reddito netto, stessi costi considerati e durata coerente.

Una verifica in tre momenti

• Prima della proposta: aggiorni prezzo, anticipo e spese per sapere quanta liquidità serve.
• Dopo il preventivo bancario: sostituisca il TAN indicativo con quello dell'offerta e controlli la rata.
• Prima del preliminare: verifichi nuovamente imposta, provvigione e somme già versate.

Nel foglio Scenari le celle di input sono predisposte con convalida per percentuali da 0 a 100%, importi non negativi e durata da 1 a 40 anni. Non modifichi le colonne calcolate G, H, J, M, P, R, S e T: le formule si aggiornano quando cambia un dato di ingresso.

Usare Dashboard e piano

La Dashboard, immagine 2, è il punto di controllo quotidiano: selezionando l'ID in B3 può vedere subito liquidità, rata, LTV e risultato. Il Piano ammortamento, immagine 3, mostra fino a 360 righe preparate; l'immagine 4 riguarda il foglio Istruzioni, che riassume campi e criterio del 35%.

Salvi una copia del file quando riceve una nuova offerta e annoti nelle Note la data e le condizioni. Quando gli immobili diventano numerosi o servono documenti, scadenze e accessi condivisi, il foglio non basta più: a quel punto un gestionale dedicato riduce il rischio di versioni discordanti.