Calcolo rata mutuo francese Excel - Modello Gratis

1. Nel foglio Calcolo Mutuo compili richiedente, immobile, indirizzo, prezzo di acquisto e importo del mutuo.
2. Inserisca la durata in anni, da 1 a 25, e il TAN annuo come percentuale, ad esempio 3,40%.
3. Indichi la data della prima rata, la frequenza mensile, il tipo di tasso e le spese di istruttoria, perizia e assicurazione.
4. Controlli nel riquadro Riepilogo calcolato la rata, il totale rimborsato, gli interessi, l'LTV e il costo totale.
5. Apra Piano Ammortamento per leggere numero e data di ogni rata, debito iniziale, quota interessi, quota capitale e debito residuo.
6. Inserisca in Scenari e Dashboard una riga per ogni preventivo, compilando città, prezzo, importo, durata e TAN.
7. Confronti rata, interessi e giudizio nella dashboard e verifichi i grafici prima di scegliere il finanziamento.

Il piano alla francese è il metodo che il cliente incontra più spesso nei preventivi di mutuo: la rata resta costante, ma all'inizio contiene più interessi e, con il tempo, più capitale. Il proprietario che acquista un appartamento, la famiglia che confronta due banche e il piccolo investitore che valuta un immobile a reddito hanno bisogno di separare questi elementi prima di firmare.

Nel modello, l'immagine 1 mostra il foglio Calcolo Mutuo. I campi di input comprendono prezzo di acquisto, importo finanziato, durata, TAN annuo, data prima rata e spese. Con 245.000 € di prezzo e 196.000 € di mutuo, il rapporto LTV è 196.000 / 245.000 = 80%, quindi il foglio non lo classifica come superiore all'80%.

Il piano mese per mese

L'immagine 2 mostra Piano Ammortamento: la colonna D contiene la rata, E gli interessi, F il capitale e G il debito residuo. Su 196.000 € in 25 anni al TAN del 3,40%, la rata teorica è circa 971 € al mese; il calcolo preciso dipende dagli arrotondamenti applicati dall'istituto.

Il proprietario può usare il risultato quando confronta rata e reddito familiare; l'investitore può confrontare la rata con il canone previsto. La scelta più prudente è valutare il fisso quando il bilancio non sopporta variazioni: una rata certa è più utile di una stima ottimistica del variabile.

Confrontare offerte diverse

In Scenari e Dashboard, l'immagine 3 riporta le colonne per richiedente, città, prezzo, mutuo, durata, TAN, LTV, rata, interessi e giudizio. Le righe di esempio includono mutui da 165.000 € a 280.000 € e durate da 20 a 30 anni, così può vedere quanto pesa allungare il rimborso.

Il modello utilizza il TAN, cioè il tasso annuo nominale, per calcolare la rata mensile. La formula equivalente è -PMT(TAN/12, anni*12, capitale): per 150.000 € a TAN fisso del 3,20% in 25 anni, la rata è circa 727 € e gli interessi complessivi superano 68.000 €. Il foglio applica questa logica con formule Excel in inglese, come PMT, IF e IFERROR.

Il TAEG non coincide con il TAN

Il TAEG comprende, oltre al tasso, costi come istruttoria, perizia, assicurazione e imposta. Nel foglio Calcolo Mutuo le spese di istruttoria, perizia e assicurazione sono sommate ai costi iniziali; l'imposta sostitutiva è calcolata sull'importo finanziato. Il risultato è indicato come TAEG indicativo, non come sostituto del documento bancario.

Per l'acquisto della prima casa, la detrazione degli interessi passivi è normalmente del 19% su un massimo di 4.000 € annui, se ricorrono i requisiti fiscali. La garanzia ordinaria richiesta dalla banca è l'ipoteca; il rapporto LTV viene spesso mantenuto entro l'80%, soglia che il modello segnala nel riquadro dedicato.

Durata e costo complessivo

Allungare da 20 a 30 anni riduce la rata ma aumenta gli interessi. Per esempio, su 150.000 € al 3,20%, la rata scende sensibilmente passando a 30 anni, ma il numero di pagamenti sale da 240 a 360: per questo preferisco una durata sostenibile ma non più lunga del necessario.

Il modello arriva a 300 rate nel Piano Ammortamento e consente scenari fino a 40 anni nel foglio comparativo; per durate oltre 25 anni il primo foglio non accetta il dato. Prima del rogito vanno inoltre confrontati documenti bancari, condizioni assicurative e piano consegnato dall'istituto.

Il primo errore è confondere rata e costo del mutuo. Una proposta da 700 € mensili può sembrare migliore di una da 800 €, ma se dura 30 anni invece di 20 può produrre decine di migliaia di euro in più di interessi. Nel foglio bisogna quindi leggere insieme rata, totale rimborsato e totale interessi, non soltanto la colonna D.

Tasso inserito con unità sbagliata

Il campo TAN annuo è percentuale: deve contenere 3,40%, non 0,034 digitato come numero senza formato e non 3,40 interpretato come 340%. Un errore di scala altera ogni rata. Il modello limita il valore tra 0 e 1, ma è comunque necessario controllare il formato percentuale visualizzato.

Un secondo problema riguarda i costi iniziali. Su 196.000 € con istruttoria di 1.600 €, perizia di 600 €, assicurazione di 950 € e imposta sostitutiva dello 0,25%, i costi indicati ammontano a 3.640 €: ignorarli fa sottostimare il capitale necessario al rogito.

Residuo e interessi letti male

Nel Piano Ammortamento la quota interessi iniziale è calcolata sul debito iniziale del mese; la quota capitale è la differenza tra rata e interessi. Se Lei guarda soltanto il capitale cumulato dopo i primi mesi, può avere l'impressione di rimborsare poco: è la conseguenza normale del metodo francese.

Un altro errore è usare un preventivo come se fosse un'offerta definitiva. Il foglio calcola il TAN e i costi inseriti, ma non sostituisce il TAEG ufficiale della banca. Una differenza di 0,50 punti percentuali su 150.000 € per 25 anni può incidere per migliaia di euro: va verificata sul piano dell'istituto e non stimata a memoria.

Il modo più efficace è fissare una procedura sempre uguale per ogni preventivo. Compili prima i dati fondamentali in Calcolo Mutuo, poi duplichi la logica nella tabella Scenari e Dashboard senza mescolare TAN, durata o importi di offerte diverse.

Una verifica in tre date

• Alla richiesta del preventivo registri capitale, prezzo, TAN, durata e costi iniziali.
• Quando riceve il documento europeo SECCI, confronti rata, TAEG e spese con i valori del modello.
• Prima del rogito aggiorni soltanto i dati confermati e archivi una copia del file con la data GG/MM/AAAA.

La dashboard contiene righe operative fino alla 104 e indicatori come rata media, totale mutui analizzati, scenari con interessi elevati e TAN medio. Con 10 preventivi può già ordinare le alternative per rata e interessi; con 100 scenari il foglio resta utile per un primo screening, ma aumenta il rischio di errori di digitazione.

Quando il foglio non basta più

Usi il Piano Ammortamento per controllare una rata o preparare un confronto documentato. Non modifichi le celle calcolate: se serve una simulazione diversa, inserisca una nuova riga negli scenari. Le convalide riducono gli errori su città, durata e TAN, mentre i filtri presenti consentono di restringere l'elenco.

Quando gestisce più immobili, rinegoziazioni, estinzioni parziali o rate non mensili, serve un gestionale o un modello costruito appositamente. Per un confronto iniziale tra 5-20 offerte, però, la combinazione tra Calcolo Mutuo, Piano Ammortamento e dashboard è più rapida e controllabile.