Piano Ammortamento Excel - Modello Gratis

1. Apra il foglio Input Mutuo e sostituisca i dati di esempio dell'intestatario e del codice fiscale con quelli corretti.
2. Inserisca l'importo finanziato, il valore dell'immobile, la durata in anni e il numero di rate annue. Per un piano mensile lasci 12.
3. Indichi il TAN selezionando lo scenario nel menu di B17: il modello recupera il tasso con la funzione VLOOKUP.
4. Completi data stipula, prima rata, TAEG indicativo, spese di istruttoria e altri costi iniziali previsti dal modello.
5. Controlli il foglio Piano Ammortamento: ogni riga rappresenta una rata e aggiorna automaticamente date, interessi, capitale e residuo.
6. Verifichi il riepilogo alle righe 306-312, dove sono riportati totale rate, totale pagato, capitale, interessi, media rata e controllo del residuo.
7. Apra Dashboard per leggere gli indicatori e i tre grafici: andamento del debito, composizione delle prime 24 rate e costo totale.

Il foglio è utile alla famiglia che sta valutando un finanziamento, al proprietario che compra un immobile da mettere a reddito e al piccolo investitore che vuole confrontare rata e rendita locativa. L'esigenza nasce prima della proposta d'acquisto, durante il confronto tra banche e ogni volta che cambiano importo, durata o scenario di tasso.

Nel modello, il foglio Input Mutuo (immagine 1) raccoglie importo, durata, numero rate annue, date, valore dell'immobile, LTV, TAN e TAEG indicativo. Con 200.000 € finanziati, immobile da 250.000 € e durata di 25 anni, l'LTV è 200.000 / 250.000 = 80%.

Leggere la rata senza fermarsi al suo importo

Il foglio Piano Ammortamento (immagine 2) divide ogni rata in quota capitale e quota interessi. A un TAN fisso del 3,20%, una rata mensile calcolata con PMT è circa 969 €; nell'intera durata il totale pagato supera 290.000 €, prima dei costi accessori.

La Dashboard (immagine 3) rende immediato il confronto: mostra rata, TAN, TAEG, durata, interessi totali, debito residuo dopo 5 anni e capitale rimborsato dopo 5 anni. La scelta più prudente è guardare il costo complessivo, non soltanto la rata iniziale.

Il TAN è il tasso nominale usato per calcolare gli interessi della rata; il TAEG comprende anche costi come istruttoria, perizia e altre spese secondo le condizioni della banca. Nel modello il TAEG è indicativo e viene inserito nell'Input Mutuo: non sostituisce il documento informativo dell'intermediario.

Per un mutuo da 150.000 € in 25 anni al 3,20%, la rata con ammortamento francese è circa 727 € e gli interessi complessivi sono circa 68.000 €. La formula Excel usa il tasso periodale TAN / 12 e il numero totale di rate pari a 25 × 12 = 300.

Le soglie che incidono sulla concessione

In Italia il finanziamento normalmente arriva fino all'80% del valore dell'immobile, anche se la banca può applicare condizioni diverse. È prudente mantenere il rapporto rata/reddito entro il 30-35%: con una rata di 969 €, il reddito netto familiare dovrebbe essere almeno circa 2.770-3.230 € al mese.

Gli interessi passivi del mutuo per l'abitazione principale possono dare una detrazione IRPEF del 19% su un massimo di 4.000 € di interessi annui, nel rispetto dei requisiti fiscali. L'APE riguarda invece la prestazione energetica dell'immobile e deve essere disponibile negli atti e nei contratti di compravendita o locazione quando richiesto.

Per confrontare offerte, preferisca il TAEG al solo TAN: due mutui con TAN uguale possono avere costi effettivi diversi per istruttoria, polizze e perizia.

Il primo errore è confondere TAN e TAEG. Una rata calcolata al 3,20% su 200.000 € non include automaticamente 1.200 € di istruttoria, perizia, eventuali polizze o spese notarili: se questi costi vengono ignorati, il costo totale del credito risulta sottostimato.

Rate, date e residuo non allineati

Inserire 12 rate annue ma una prima rata non coerente con la decorrenza può spostare tutto il calendario. Nel foglio le date successive sono generate con EDATE: se la prima rata è 01/03/2026, il piano prosegue il primo giorno dei mesi successivi.

Un secondo problema è usare un tasso variabile come se fosse fisso. Il modello propone lo scenario Variabile indicizzato al 3,75%, ma non aggiorna il TAN in base all'Euribor e non simula revisioni future: la rata visualizzata è quindi una fotografia dello scenario scelto, non una previsione garantita.

Il costo di una valutazione incompleta

Con 200.000 € al 3,20% per 25 anni, una differenza di tasso dello 0,55% può aumentare sensibilmente gli interessi complessivi; anche poche decine di euro mensili diventano migliaia nell'intera durata. La Dashboard aiuta a vedere il debito dopo 5 anni, ma non calcola penali, estinzione anticipata o variazioni del tasso.

La mia posizione è netta: per una famiglia con bilancio stretto è preferibile un fisso sostenibile, anche se la rata iniziale è maggiore; il variabile ha senso solo con liquidità sufficiente per assorbire aumenti.

Usi il modello in tre momenti fissi: prima di chiedere i preventivi, quando riceve il PIES dalla banca e a ogni revisione del bilancio familiare. Salvi una copia con la data, per esempio Mutuo_01-03-2026, così può confrontare le offerte senza sovrascrivere lo scenario precedente.

Una verifica mensile di cinque minuti

• Confronti la rata effettivamente addebitata con quella del foglio.
• Controlli il debito residuo indicato dalla banca rispetto alla colonna G.
• Annoti separatamente costi assicurativi, bancari e straordinari che non fanno parte del piano.
• Riveda LTV e sostenibilità se valuta una ristrutturazione o un nuovo acquisto.

Per il fisso, aggiorni il file ogni sei o dodici mesi; per il variabile, la verifica dovrebbe seguire ogni variazione applicata dalla banca. La Dashboard concentra in una schermata gli indicatori principali e i tre grafici, evitando di scorrere tutte le 300 righe.

Quando Lei gestisce più mutui, più intestatari o centinaia di movimenti reali, questo modello non è un gestionale: non importa estratti conto, non registra pagamenti effettivi e non aggiorna automaticamente l'Euribor. In quel momento conviene passare a un sistema dedicato, mantenendo il file come strumento di simulazione e controllo.