Intimazione Sfratto Morosità Excel - Modello Gratis

1. Inserisca i dati nella scheda Dati_Sfratti: conduttore, immobile, canone mensile, arretrati, deposito cauzionale e stato della pratica.
2. Compili le date chiave, come scadenza del canone, ultimo pagamento, intimazione inviata e ricorso per convalida, usando il formato GG/MM/AAAA.
3. Controlli il totale esposizione e il saldo dopo deposito per capire quanto resta realmente da recuperare.
4. Usi il foglio Riepilogo per leggere subito quante pratiche sono aperte, quante intimazioni risultano inviate e quali posizioni sono più urgenti.
5. Compili l’anagrafica dei contratti per tenere separati i rapporti 4+4, transitori o altri contratti presenti nel Suo portafoglio.
6. Verifichi le istruzioni prima di modificare formule, colori o colonne, così da non rompere i collegamenti tra i fogli.

Questo modello è utile quando il conduttore smette di pagare e Lei deve mettere ordine tra solleciti, scadenze e somme da recuperare. Il caso tipico è il proprietario che affitta un bilocale a 750 €/mese: se mancano tre mensilità, l’esposizione base è già 2.250 €, prima di aggiungere spese e interessi.

Il foglio mostra bene anche le situazioni con più immobili o con una società locatrice che segue varie pratiche insieme. Il foglio Dati_Sfratti raccoglie una riga per ogni posizione, mentre il Riepilogo consente di vedere subito quante pratiche risultano aperte, con intimazione inviata o ricorso già depositato.

Le situazioni che incontrano più spesso i clienti

Il proprietario privato lo usa quando il canone non entra da uno o due mesi e vuole capire se il deposito cauzionale copre almeno una parte del danno. L’amministratore o il consulente lo usa invece per preparare un quadro pulito prima di passare a una contestazione formale o a un legale.

Nel file che vede in anteprima, la prima riga di esempio mostra un contratto 4+4 con canone da 1.200 €, 85 € di spese accessorie e 3.600 € di deposito: il totale esposizione arriva a 3.000 € e il saldo dopo deposito scende a 0 € solo se la cauzione copre davvero il debito.

Perché serve un ordine numerico e non solo note

Se le date restano in una mail e gli importi in un messaggio, è facile perdere il punto in cui la pratica è arrivata. Con un file così, invece, il conteggio dei giorni di ritardo, la data di intimazione e l’eventuale ricorso per convalida sono nello stesso posto, senza ricostruzioni a mano.

La morosità non è solo un ritardo di cassa: quando il canone non arriva, la posizione può evolvere in intimazione di sfratto per morosità e, se serve, in ricorso per convalida. Nel foglio trova i campi per segnare intimazione inviata, data dell’atto e stato pratica, così da non confondere il sollecito con il passaggio processuale.

In Italia la gestione corretta parte dalla registrazione del contratto con modello RLI presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla decorrenza o dalla firma, e prosegue con la verifica puntuale delle somme dovute. Se Lei usa la cedolare secca sul canone, il modello resta utile anche per separare il canone dalla componente accessoria e capire cosa è davvero recuperabile.

I numeri che contano nella pratica

Un canone da 800 € al mese con due mensilità arretrate genera già 1.600 € di debito principale, a cui si possono aggiungere spese e interessi. Se il deposito cauzionale è di 2.400 €, cioè tre mensilità, il saldo teorico può sembrare coperto; in realtà conviene sempre distinguere tra canone, oneri accessori e somme ancora contestabili.

Per questo il modello separa Arretrati €, Spese Accessorie € e Deposito Cauzionale €. È la scelta più semplice, perché evita di sommare tutto in un unico importo e poi doverlo ricostruire in sede di verifica o con il legale.

La soglia pratica oltre la quale il file diventa utile

Se Lei ha una sola unità in locazione, può sembrare eccessivo. Ma già con 2-3 pratiche aperte nello stesso mese, il rischio maggiore è perdere le date: 30 giorni per la registrazione, poi la scansione delle notifiche, poi il deposito del ricorso.

L’errore più costoso è lasciare la pratica senza data certa. Se l’intimazione viene inviata tardi o non viene annotata, Lei perde il controllo della sequenza e rischia di arrivare in ritardo sul ricorso, con settimane di recupero perse e ulteriori canoni che maturano.

Un secondo errore tipico è confondere arretrati e spese accessorie. Se mancano 1.200 € di canone e 170 € di oneri condominiali, il totale è 1.370 €; ma ai fini operativi è molto più utile vedere le voci separate, perché il deposito cauzionale può coprire una parte e non necessariamente tutto.

Quando il deposito sembra bastare ma non basta

Con una cauzione di 3 mensilità su un canone da 900 €, Lei ha 2.700 € accantonati. Se però il debito cresce a 2.100 € di canoni e 400 € di spese, il margine si assottiglia e basta poco per arrivare al saldo scoperto; il foglio calcola proprio quel valore residuo per evitare false certezze.

Il modello evidenzia anche lo stato automatico, così non si finisce con note vaghe come in lavorazione o da vedere. Una pratica senza stato chiaro in genere si ferma sulla scrivania per giorni, e nel contenzioso i giorni costano più di quanto sembri.

Quanto pesa un ritardo nella gestione

Un ritardo di 20 giorni su una pratica con 1.500 € di morosità non è solo un dettaglio amministrativo: significa tenere fermo un credito già scaduto e rimandare eventuali passi formali. Se nel frattempo il conduttore smette del tutto di pagare, il problema non è più un semplice arretrato ma una posizione che si aggrava rapidamente.

La routine migliore è collegare il file a una verifica fissa, ad esempio il primo lunedì del mese o la scadenza del canone. Se Lei controlla sempre le pratiche nello stesso momento, il foglio diventa un’abitudine e non un archivio dimenticato.

Le abitudini che funzionano davvero

• Duplichi la struttura dell’anno precedente e aggiorni solo date, importi e stato pratica.
• Compili i dati appena arriva il mancato pagamento, senza aspettare la fine del trimestre.
• Usi elenchi coerenti per stato pratica e contratto, così il riepilogo resta pulito.
• Controlli il foglio in coincidenza con le scadenze già note, come il versamento delle imposte o la rendicontazione periodica.

Per chi gestisce molti rapporti, la combinazione più utile è questa: un dato inserito una sola volta, uno stato aggiornato e un riepilogo da leggere in 30 secondi. Se invece le posizioni superano una decina e servono notifiche, allegati e scadenze legali più complesse, conviene passare a un gestionale dedicato.

Nel file in anteprima, il foglio Riepilogo è la parte che evita di aprire ogni riga una per una. È la soluzione più semplice per restare ordinati finché il portafoglio resta piccolo o medio; oltre quella soglia, il foglio continua a essere utile, ma non basta più da solo.