Cedolare Secca 21 Excel - Modello Gratis

1. Apra il foglio Contratti e inserisca i dati del locatore, dell’inquilino e dell’immobile nelle righe già predisposte.
2. Compili canone mensile, date di inizio e fine, tipo di contratto e importo del deposito cauzionale. Le celle importo sono già impostate in €.
3. Controlli il foglio Calcolo Cedolare, dove il canone annuale viene trasformato in base imponibile e l’imposta viene calcolata al 21%.
4. Usi il foglio Riepilogo per sommare i contratti attivi e confrontare canone lordo, imposta e netto complessivo.
5. Se ha più immobili, copi la riga del contratto e aggiorni solo i dati variabili: importi, scadenze e intestatari.
6. Verifichi le istruzioni finali prima di stampare o condividere il file con commercialista, amministratore o collaboratore di studio.

Il modello è pensato per il proprietario che affitta un bilocale a 750 €/mese, per chi gestisce due o tre appartamenti e per il piccolo investitore che vuole capire subito quanta imposta paga davvero. Nei mesi di firma del contratto, registrazione del modello RLI e dichiarazione dei redditi, avere un calcolo pulito evita di lavorare a memoria.

Nel foglio Contratti si vedono anagrafica, indirizzo, tipo di contratto e date di inizio/fine. L’immagine 1 mostra una struttura da registro operativo, non un semplice elenco: ogni riga rappresenta un contratto e il canone mensile viene già separato dal canone annuale.

Il caso tipico di chi affitta una sola abitazione

Se Lei incassa 950 €/mese, il canone annuo è 11.400 €. Con la cedolare secca al 21%, l’imposta è 2.394 €; il netto prima di spese resta quindi 9.006 €. Questo è il tipo di conto che conviene avere pronto quando si decide se mantenere il canone libero o valutare un canone concordato.

Perché è utile anche con più immobili

Un locatore con 4 unità non può affidarsi a fogli improvvisati. Se un immobile vale 1.250 €/mese e un altro 780 €/mese, il riepilogo aiuta a vedere subito differenze di redditività, deposito cauzionale e spese condominiali. Il vantaggio pratico è semplice: meno errori e meno tempo perso a ricostruire i numeri a fine anno.

La cedolare secca ordinaria sul canone di locazione è al 21% e sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto, se il contratto rientra nel regime applicabile. Per i contratti a canone concordato l’aliquota è del 10%, ma questo modello nasce per il caso più frequente: il 21% sui canoni liberi.

La registrazione del contratto si fa con il modello RLI presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. Il file è utile proprio in questa fase, perché Le permette di controllare canone mensile, canone annuo e imposta prima di portare i dati nella pratica fiscale.

Esempio numerico sul 21 per cento

Su un contratto da 750 €/mese il canone annuo è 9.000 €. La cedolare secca costa 1.890 € l’anno; se invece il canone è 1.250 €/mese, l’imposta sale a 3.150 €. Con importi così, la differenza tra cedolare e regime ordinario non è teorica: sposta centinaia o migliaia di euro l’anno.

Perché il modello è più semplice dell’uso di un foglio generico

Qui i dati sono già separati per contratto, aliquota e imposta. Non deve ricavare ogni volta il canone annuo a mano, né sommare righe sparse con formule improvvisate: il foglio è costruito per tenere ordinati i numeri che servono davvero alla tassazione del reddito da locazione.

Il primo errore è trattare il canone mensile come se fosse già un valore annuo: su 950 €/mese la base imponibile corretta non è 950 €, ma 11.400 €. Un secondo errore classico è dimenticare l’aliquota e applicare il 21% solo a metà anno, con una stima falsa di centinaia di euro.

Un altro problema è confondere spese condominiali, deposito cauzionale e canone netto: sono tre voci diverse e nel modello sono tenute separate. L’immagine 2 mostra proprio la logica del file: il dato entra una volta sola e poi viene richiamato nei totali, così il rischio di doppio conteggio si riduce molto.

Quando il ritardo costa denaro vero

Se la registrazione avviene oltre i 30 giorni, si entra nel terreno delle sanzioni e del ravvedimento operoso. Anche una differenza piccola, per esempio 2.394 € di imposta su un contratto da 950 €/mese, può diventare costosa se si corregge tardi e con dati incoerenti.

L’errore più subdolo nel confronto dei contratti

Molti guardano solo il canone lordo e ignorano l’imposta. Per un immobile da 780 €/mese il lordo annuo è 9.360 €, ma al 21% l’imposta vale 1.965,60 €; il netto cambia in modo netto rispetto a un contratto da 750 €/mese con spese minori. Per questo il modello è più utile di un semplice elenco di canoni.

Il modo più semplice per usare davvero il file è agganciarlo a una scadenza fissa: l’inserimento iniziale alla firma del contratto e l’aggiornamento annuale prima delle scadenze fiscali. Se Lei registra i dati sempre nello stesso giorno del mese, il foglio diventa una routine e non un archivio dimenticato.

Con 3 o 4 contratti bastano poche abitudini: duplicare la riga dell’anno precedente, aggiornare le date, controllare le cifre e stampare il riepilogo. Il vantaggio concreto è che, al posto di rifare i calcoli ogni volta, Lei conserva una base pulita su cui lavorare.

Tre abitudini che fanno risparmiare tempo

• Usare sempre la stessa riga per ogni immobile, così il confronto resta immediato.
• Verificare i numeri prima della registrazione RLI, quando correggere è ancora semplice.
• Aggiornare il file in corrispondenza di canoni, rinnovi o scadenze fiscali già segnate in agenda.

Quando il foglio non basta più

Se gestisce decine di contratti, più scadenze mensili e incassi frazionati, il limite di Excel arriva presto. In quel caso il foglio resta ottimo per controllo e verifica, ma conviene passare a un gestionale vero o almeno a un sistema con anagrafiche collegate e storico modifiche.